Il Blog di Brokey

L’attuale mercato immobiliare è caratterizzato da un’ampia offerta di soluzioni a prezzi inferiori e da mutui con tassi vantaggiosi a cui è più facile accedere: queste condizioni sono ottimali non solo per chi vuole acquistare la casa in cui vivere, ma anche per chi cerca un investimento sicuro con un immobile da mettere a reddito, cioè in affitto.

Affittare casa è una fonte di guadagno non solo per chi vive in città turistiche e universitarie, dove gli affitti per studenti sono tra i più richiesti: anche gli affitti per lavoratori che si trasferiscono da un’altra località sono frequenti. A questi vanno poi aggiunte le giovani coppie, che sempre più spesso inaugurano la vita insieme con un affitto condiviso, per poi, eventualmente, avventurarsi in progetti più grandi.

Per affittare casa senza incorrere in sanzioni, però, bisogna conoscere alcuni aspetti burocratici. La prima cosa da capire è il tipo di contratto di locazione più adatto ad ogni situazione e, in seguito, cosa bisogna fare per registrare il contratto di affitto.

I vari tipi di contratto di affitto e quando si applicano

• Contratto di affitto 4+4 o a canone libero

In questo tipo di contratto il canone (cioè la quota mensile che il conduttore o affittuario deve al locatore o proprietario) è liberamente stabilito dai contraenti, senza che vi siano minimi né massimi previsti dalla legge.

La durata è 4 anni, con rinnovo automatico per altri 4 salvo disdetta (tramite lettera raccomandata) con 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza. Trascorsi gli 8 anni si può proporre un rinnovo a condizioni diverse, sempre con preavviso di 6 mesi.

Questa tipologia è consigliabile per chi cerca una soluzione stabile per sé e la propria famiglia, ma anche per chi vuole affittare immobili di particolare valore visto che il canone non prevede limiti. Attenzione che l’immobile in questione non appartenga a una delle categorie escluse da questo contratto, come alloggi popolari, quelli di pregio vincolati e quelli ad uso non residenziale.

• Contratto di affitto concordato o 3+2

A differenza del 4+4, il contratto di affitto concordato prevede un modello standard con un canone di locazione entro i massimi e i minimi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti contraenti.

Oltre ad essere soggetto a imposte più basse del 4+4, il contratto di affitto concordato ha una durata più breve: dopo 3 anni, salvo disdetta o proposta di rinnovo a condizioni diverse con preavviso di 6 mesi, viene prorogato per altri 2 anni, e poi altri 2 ancora. Va specificato che questo tipo di contratto è valido solo nei comuni ad alta densità abitativa.

• Contratto di affitto transitorio

Definito anche contratto di affitto breve, è l’ideale per chi ha un lavoro precario e per chi vuole affittare casa solo momentaneamente, senza vincoli di durata e di canone: nel contratto di affitto transitorio la quota mensile da versare è stabilita liberamente e la durata, che va da 1 a 18 mesi, non è rinnovabile, perciò non occorre dare disdetta.

Le condizioni necessarie per stipulare questo contratto sono limitate e vanno chiaramente indicate e documentate nel contratto stesso: tra queste ci sono motivi di studio o lavoro, separazione dal coniuge, necessità di prestare assistenza a familiari, contratto precario o stage, ristrutturazione della propria abitazione.

• Contratto di affitto per studenti

Il contratto di affitto per studenti è un particolare tipo di contratto transitorio riservato agli studenti universitari fuori sede: va da un minimo di 6 a un massimo di 36 mesi rinnovabili e il canone massimo è stabilito da accordi territoriali.
La disdetta può essere presentata con un anticipo di 3 mesi.

Nel caso di affitto condiviso tra più studenti, il contratto prevede che il locatore continui a percepire lo stesso canone anche se uno o più conduttori recedono dal contratto, con conseguente aumento della quota mensile per ciascuno degli studenti rimasti o, in alternativa, con il subentro di nuovi conduttori.

• Contratto di affitto per turisti

Questo contratto di affitto è specifico per l’uso turistico: durata e canone sono liberamente pattuiti dalle parti a condizione che non si superino i 3 mesi, perciò non occorre dare disdetta.
Spesso il pagamento del canone è anticipato: solitamente il locatore chiede un anticipo che non può superare il 25% dell’importo e il saldo alla consegna delle chiavi. Nel caso in cui il conduttore rinunci alla locazione, l’anticipo viene in parte rimborsato (secondo quote che variano in base all’anticipo con cui viene data la comunicazione rispetto alla data d’inizio dell’affitto).
Inoltre, il contratto di affitto per turisti non prevede servizi accessori come la pulizia giornaliera e va registrato solo se la durata complessiva della locazione supera 30 giorni in un anno.

Registrazione del contratto di affitto: cosa bisogna fare

A prescindere dal tipo di contratto di affitto scelto, questo va registrato entro 30 giorni dalla stipula (cioè firma) o dalla decorrenza, se anteriore (fatta eccezione, come abbiamo visto, per i contratti inferiori a 30 giorni complessivi nell’arco dell’anno). Il proprietario può provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate oppure online, presentando:

•  copia originale del contratto di locazione ed eventuale documentazione prevista dallo stesso
• il modello RLI
• un’imposta di bollo da 16 euro ogni 100 righe di contratto, da acquistare in data non successiva a quella della stipula
• ricevuta del pagamento dell’imposta di registro tramite Modello F24 Elementi identificativi. In alternativa, si può anche addebitare il pagamento di bollo e registro su conto corrente tramite apposito modello di richiesta.

La tassa di registro del contratto di affitto va divisa a metà tra proprietario e conduttore ed equivale al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità, con una riduzione del 30% in caso di contratti concordati.
Per i contratti pluriennali, si può scegliere se versare immediatamente l’intero importo (con rimborso delle annualità interessate in caso di disdetta prima della scadenza) o procedere annualmente al pagamento, tenendo conto degli aumenti Istat.

Una volta effettuata la registrazione, verranno rilasciate copia timbrata del contratto e ricevuta dell’avvenuta consegna.

Un discorso a parte va fatto per i contratti di affitto con cedolare secca, dove le varie imposte di registro, bollo, IRPEF e addizionali sono sostituite da un’unica imposta. Approfondiamo l’argomento.

Cosa è il contratto di affitto con cedolare secca e quando si può stipulare

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale previsto per la locazione di immobili residenziali, che permette di sostituire con un’unica imposta sia Irpef e addizionali sul reddito percepito dall’affitto, sia le tasse di registro e bollo in fase di registrazione, risoluzione e proroga del contratto.
Al momento della proroga, la scelta della cedolare secca va riconfermata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro, cioè 30 giorni dalla scadenza del contratto.

L’imposta della cedolare secca equivale al 21% del canone di locazione annuo, salvo i contratti di affitto concordato, per cui l’imposta è del 10%. Il pagamento avviene con le stesse modalità e scadenze dell’Irpef.

Nel caso di affitti pluriennali, si può aderire al regime della cedolare secca anche dopo la registrazione del contratto ma senza rimborso delle imposte di registro e bollo. Allo stesso modo, si può recedere dalla cedolare secca in qualsiasi momento, purché si rispetti il termine dei 30 giorni dalla scadenza dell’ultima annualità in cui è stata esercitata e si versi l’eventuale imposta di registro.

Il locatore che stipula un contratto di affitto con cedolare secca rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone di locazione.

Oltre alle agevolazioni fiscali previste dalla cedolare secca, i conduttori godono anche di altre detrazioni: vediamo quali esattamente.

Le detrazioni fiscali sull’affitto

Chi versa un canone per l’affitto della propria abitazione principale e risulta intestatario di un contratto di locazione regolarmente registrato può usufruire di detrazioni sulla dichiarazione dei redditi, variabili in base alla tipologia del contratto e alla propria fascia di reddito.

Generalmente, le detrazioni ammontano a:

•  300 euro se il reddito complessivo non supera 15493,71 euro. La quota sale a 991,60 euro per i primi 3 anni nel caso di giovani con età compresa tra 20 e 30 anni che risultano intestatari di un contratto di affitto per un’abitazione che non sia quella principale dei propri genitori o tutori
• 150 euro se il reddito complessivo supera 15493,71 ma non 30987,41 euro.

Alcune distinzioni vanno fatte per:

1. i contratti di affitto concordato, che prevedono detrazioni di:
   – 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
   – 247,90 euro se il reddito complessivo supera 15493,71 euro ma non 30987,41 euro
2. i contratti sottoscritti da lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro e portano la propria residenza nel comune di lavoro o in uno limitrofo, ad almeno 100 km dal precedente comune di residenza e comunque in altra regione. Per i primi 3 anni in cui è stata trasferita la residenza spettano detrazioni di:
   – 991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15493,71 euro
   – 495,80 euro se il reddito complessivo supera 15493,71 euro ma non 30987,41 euro.
3. i contratti di affitto per studenti universitari, che offrono detrazioni del 19% su un canone massimo di 2633 euro, a patto che:
   – lo studente sia iscritto ad un corso di laurea tenuto presso un’università situata in comune diverso da quello di residenza
   – l’immobile si trovi nello stesso comune in cui ha sede l’università o in uno limitrofo e ad almeno 100 km dal comune di residenza.

Queste detrazioni sono valide anche per gli studenti iscritti ad università con sede in un altro Stato dell’Unione Europea rispetto a quello di residenza.

Ora che possiedi le informazioni necessarie per stipulare il contratto d’affitto più vantaggioso per la tua situazione, puoi iniziare la ricerca della soluzione adatta a te!
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