Il Blog di Brokey

Quando l’acquisto di un immobile è una decisione che coinvolge più persone, magari membri della stessa famiglia o coppie che cercano il giusto nido per una nuova vita insieme, viene spontaneo chiedersi: conviene cointestare la casa? Alla domanda non esiste una risposta unica: ogni situazione è diversa e ci sono vari elementi da considerare per stabilire quale sia la decisione migliore, perciò è fondamentale conoscere i rischi e i vantaggi derivanti dal cointestare una casa. Prima di scendere nel dettaglio, però, analizziamo cosa significa cointestare casa.

Quando si può cointestare la casa

Stavolta una risposta precisa c’è: “ogni volta che le parti coinvolte lo desiderano”. Non esistono requisiti o vincoli da rispettare per cointestare una casa: possono farlo sia le coppie sposate, sia quelle conviventi e non coniugate; possono richiederlo familiari così come persone prive di legami di sangue, senza limiti numerici. L’unica necessità è che tutti i soggetti coinvolti siano concordi, consapevoli e presenti al rogito per apporre la propria firma, fatta eccezione per le coppie sposate in regime di comunione dei beni, perché ciò comporta che qualsiasi acquisto successivo al matrimonio sia condiviso al 50% tra i coniugi, anche quando l’operazione viene conclusa da uno solo di loro.

Casa cointestata e comproprietà

La cointestazione implica la comproprietà della casa: questo significa che il bene appartiene a più proprietari. Per le coppie sposate in comunione dei beni, salvo diversa indicazione, la comproprietà è al 50% sull’intero immobile (marito e moglie esercitano uguali diritti su tutto l’immobile); negli altri casi, la comproprietà può essere divisa in quote variabili e può anche essere esercitata su specifiche parti dell’immobile (ad esempio, due fratelli che stabiliscono di usufruire di una casa vacanze a periodi alterni, oppure che ciascuno di loro ha diritto a godere di alcuni ambienti e non di altri).

Un altro caso è quelli di soggetti che diventano comproprietari a seguito di una successione, come accade, ad esempio, alla morte di uno dei coniugi: salvo diversa volontà chiaramente espressa, i beni immobiliari del defunto vengono ereditati in comproprietà dal coniuge superstite e dagli eventuali figli, il che comporta un’ulteriore frammentazione delle proprietà, soprattutto per quelle che erano già frazionate in più quote.

Pro e contro della casa cointestata

Anche se cointestare una casa è sempre possible, ciò non vuol dire che rappresenti sempre la scelta migliore: molto dipende dal numero di soggetti coinvolti e dalle relazioni che intercorrono tra loro. Quando le persone sono legate da ottimi rapporti, cointestare la casa potrebbe offrire numerosi vantaggi, soprattutto economici:

• riduzione delle spese: i costi di una casa cointestata (siano essi legati a lavori di manutenzione, alle imposte o al semplice condominio) vanno distribuiti tra tutti i proprietari, alleggerendo il carico su ciascuno di loro
• tutela del comproprietario superstite: la cointestazione al 50% è il modo più semplice per garantire al comproprietario superstite la quota di proprietà maggiore e quindi maggior autorità sulla sorte dell’immobile, soprattutto se nella proprietà dovessero subentrare altri eredi
• riduzione dei costi di successione: nel caso di eredi già comproprietari, i costi di successione vanno sostenuti solo sulla quota di proprietà ereditata anziché sull’intero immobile.

Diverso è il caso di comproprietari tra cui non scorre buon sangue, per i quali cointestare la casa nasconde più rischi:

• difficoltà nella gestione del bene: per affittare, vendere o procedere a qualsiasi altro atto di straordinaria amministrazione su un immobile cointestato, è necessario che tutti i comproprietari siano d’accordo, perciò la mancanza di una volontà comune può bloccare decisioni importanti
• corresponsabilità fiscale: è vero che cointestare una casa permette di suddividerne i costi, ma è anche vero che i comproprietari risultano corresponsabili di fronte al fisco, perciò se uno di loro viene meno ai propri impegni saranno gli altri a doverli onorare anche per lui
• rischio di pignoramento: nel caso di morosità di uno dei comproprietari, i creditori possono pignorare la sua quota di proprietà della casa per rivenderla e sanare così il debito. Questo implica un frazionamento dell’immobile, ma se tale azione non è possibile si rischia che l’immobile venga pignorato e messo all’asta nella sua interezza per poi risarcire i vari comproprietari in base alle quote spettanti.

È quindi opportuno valutare con attenzione i possibili scenari futuri, ma non è detto che questo basti ad evitare inghippi e malintesi: cosa succede se, nonostante tutto, ci si ritrova coinvolti in una di queste difficili situazioni? Di seguito presentiamo le soluzioni.

Come uscire dalla comproprietà di una casa cointestata

Nel caso uno o più comproprietari di una casa cointestata volessero liberarsi delle loro quote di proprietà, possono venderle o donarle agli altri comproprietari oppure a terzi, effettuando un rogito notarile.

Tuttavia, ciò è possibile solo col consenso dei beneficiari, cosa non scontata: ad esempio, può accadere che la vendita di una quota a terzi non sia possible (pensiamo a piccoli appartamenti o a quote di proprietà ridotte) ma che il proprietario non abbia alcuna intenzione di donarla agli altri comproprietari, nonostante nessuno di loro sia disposto all’acquisto. Si verrebbe così a creare una situazione di stallo.

In un impasse simile, l’unica soluzione sarebbe la divisione forzata del bene tramite l’intervento di un giudice: nel caso di un immobile frazionabile questo verrebbe diviso tra i comproprietari in misura delle rispettive quote, altrimenti l’immobile andrebbe all’asta per poi risarcire i comproprietari. Si tratta di una procedura che andrebbe evitata nel comune interesse poiché lunga, laboriosa, costosa e dannosa per i soggetti coinvolti: è sempre meglio cercare di trovare un accordo più vantaggioso per tutte le parti!

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