Il Blog di Brokey

Comprare casa spesso significa accendere un mutuo per sostenere i costi. Se anche tu hai questa necessità, sappi che prima di avviare le pratiche è bene chiedere dei preventivi a diverse banche per verificare quale conceda le condizioni più vantaggiose alla tua situazione: durata e tipologia di mutuo, importo complessivo della rata, valore dello spread e peso del tasso di interesse complessivo, infatti, possono variare tra istituti.

Tuttavia, anche valutando con attenzione tutte le opzioni possibili non va escluso che, nel tempo, le esigenze cambino e il mutuo in corso si riveli poco adatto alle nuove circostanze. Questo non deve preoccupare: oltre ad avere l’opportunità di chiedere un adeguamento del mutuo attivo, dal 2007, grazie alla legge Bersani, è possibile anche cambiare a costo zero la banca che lo eroga.

Ti piacerebbe capire meglio come funzionano queste procedure? In questo articolo vediamo nel dettaglio cosa significano simili operazioni e per quali aspetti si differenziano.

Cosa è e come funziona la rinegoziazione del mutuo

Una volta contratto un mutuo con un determinato istituto, è sempre possibile richiedere allo stesso la modifica delle condizioni del finanziamento, fatta eccezione per l’importo erogato che non è variabile: starà poi alla banca accettare o declinare la domanda. Questi cambiamenti vengono definiti rinegoziazione del mutuo ed è una manovra che per il richiedente, di norma, non comporta alcun costo: tutte le spese sono a carico della banca.

La rinegoziazione del mutuo consente di ridefinirne i termini evitando incombenze e inconvenienti che potrebbero sorgere spostando il finanziamento presso un altro istituto di credito; inoltre, è la soluzione migliore per chi si ritiene soddisfatto dei servizi offerti e, di conseguenza, non ha interesse a rivolgersi ad altre banche, fermo restando la necessità di condizioni più consone alla propria nuova situazione.

Cosa è e come funziona la surroga del mutuo

Diverso è il caso in cui un mutuatario riceve da altre banche proposte di mutui particolarmente vantaggiosi rispetto a quello che ha originariamente acceso, oppure si vede rifiutare una richiesta di rinegoziazione del mutuo già attivo: quando questo accade, si può ricorrere alla surroga del mutuo, cioè il suo trasferimento da un istituto di credito ad un altro. Contestualmente al cambio della banca erogante, si può anche effettuare la modifica delle condizioni del mutuo, ricordando che il debito residuo deve comunque restare invariato.

A differenza della rinegoziazione, la surroga del mutuo non può essere rifiutata dalla banca con cui era stato stipulato in origine: la legge vieta che la surroga venga ostacolata in qualche modo, proibendo, ad esempio, l’applicazione di penali come quella per l’estinzione anticipata.

Per quanto riguarda i costi, anche quelli legati alla surroga sono a carico della banca. Ciò è possibile perché, nel surrogare il mutuo, l’ipoteca rimane la stessa: la nuova banca si limita a sostituire la precedente nella titolarità di tale ipoteca, concedendo al richiedente un finanziamento per estinguere il mutuo precedente. Ad ogni modo, quando si chiede la surroga del tuo mutuo casa, la banca scelta effettua una nuova perizia dell’immobile ipotecato per assicurarsi che tutto sia in regola.
A tal proposito, va sottolineato che nel caso in cui la surroga, una volta concessa, non venga attivata per cause non imputabili alla banca (ad esempio per rinuncia del richiedente), quest’ultima può pretendere il rimborso delle spese sostenute per le varie pratiche.

La surroga si ottiene presentando domanda solo alla nuova banca: sarà questa ad interfacciarsi con l’altro istituto coinvolto e ad ottenere dallo stesso le informazioni necessarie alla stipula, la quale dovrebbe avvenire entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta. Nel caso di ritardi, la banca da cui il mutuatario intende recedere dovrà risarcirlo con un interesse pari all’1% del debito residuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

Nello specifico, la surroga si compone di 4 atti separati, che possono essere stipulati in momenti diversi o contestualmente:

1. definizione del nuovo mutuo con la seconda banca
2. estinzione del debito contratto inizialmente con la prima banca, durante cui il soggetto si impegna ad utilizzare a tal scopo il nuovo finanziamento ottenuto
3. surroga, con cui la nuova banca subentra alla precedente nelle garanzie a copertura dell’ipoteca
4. quietanza della prima banca, momento in cui l’istituto di credito precedente conferma che il debito nei suoi confronti è estinto.

Infine, va precisato che non esiste un limite al numero di surroghe: l’unico ostacolo può essere rappresentato dalle banche stesse, le quali potrebbero mostrarsi restie a concedere surroghe successive alla prima.

Ora che sai come funzionano la surroga e la rinegoziazione del mutuo e che puoi accedervi in ogni momento a costo zero, non ti resta che rivolgerti al tuo consulente finanziario per valutare il finanziamento più adatto a te e, se non l’hai ancora fatto, individuare la casa perfetta per cui compiere questo passo tanto importante!
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