Il Blog di Brokey

La varietà del mercato immobiliare non è data solo dalle case disponibili, differenti per posizione, caratteristiche e tipologia, ma anche dalle molteplici operazioni possibili per entrarne in possesso (ovviamente previo accordo tra le parti).

La forma più comune in Italia è la compravendita della casa, con cui l’acquirente ne acquisisce la piena proprietà e ne può disporre a tutti gli effetti. Per concluderla, qualora non vi sia la disponibilità economica necessaria, di solito si ricorre al mutuo ipotecario con condizioni più o meno vantaggiose in base a parametri che riguardano sia l’immobile, sia i contraenti. Tuttavia, esistono opzioni meno diffuse che potrebbero risultare più idonee a determinate esigenze. In questo articolo ne analizziamo 3: la vendita della nuda proprietà, l’acquisto con leasing immobiliare e la permuta della casa.

Usufrutto e nuda proprietà

È vero che con la piena proprietà di una casa si ha pure il diritto di goderne, ma esiste la possibilità di vendere un immobile pur continuando a usufruirne; così facendo, la casa risulterà intestata ad una persona (definita nudo proprietario) e verrà occupata da un’altra (definita usufruttuario). In casi come questo si parla di vendita della nuda proprietà, un contratto scelto soprattutto da proprietari anziani: chi vende la nuda proprietà della sua casa ne cede il possesso ma ne mantiene l’usufrutto, cioè il diritto di abitarla finché è in vita o fino al termine stabilito tra le parti.

I motivi per cui si opta per una simile operazione sono diversi, ma nella maggior parte dei casi vi ricorrono persone in età avanzata che non desiderano cambiare casa, bensì disporre di maggior liquidità; vendere la nuda proprietà di una casa, inoltre, può essere la soluzione ideale in assenza di eredi a cui lasciarla.

Dall’altra parte, chi decide di acquistare la nuda proprietà di un immobile lo fa in virtù del costo inferiore a quello di mercato, dato che il valore viene decurtato dell’usufrutto. Il prezzo di vendita viene stabilito in seguito a una specifica perizia tecnica che tiene conto dell’età degli usufruttuari e dell’aspettativa di vita: maggiore sarà l’età, più breve sarà l’usufrutto, facendo salire il valore della casa. Questo implica una rivalutazione dell’immobile nel tempo, offrendo un ulteriore vantaggio al nudo proprietario.

Leasing immobiliare

Il leasing è un contratto ben noto nel settore automobilistico: consiste nell’usufruire di un bene posseduto da una società versando un anticipo e delle rate mensili, per poi scegliere se acquistarlo o restituirlo al termine del tempo concordato.

Lo stesso avviene nel campo immobiliare: chi compra casa tramite leasing immobiliare paga alla società proprietaria dell’immobile (di solito un’agenzia immobiliare) un anticipo (che può essere ridotto al minimo, ad esempio il 10% del costo totale) e poi una quota mensile; concluso il periodo stabilito, il contraente può decidere se acquistare a tutti gli effetti la casa pagando un’ultima maxi-rata oppure liberarla, perdendo il diritto di abitazione. Chi volesse può anche anticipare la maxi-rata finale, ma in questo caso potrebbero essere previste delle penali.

Rispetto al classico mutuo ipotecario, il leasing immobiliare offre vari vantaggi:

• opportunità di finanziare le spese accessorie e il 100% dell’importo anziché l’80%
• possibilità di sospendere il pagamento del canone per 1 anno
• non essendo prevista alcuna ipoteca sulla casa i relativi costi notarili sono azzerati
• imposta di registro all’atto di acquisto ridotta all’1,5%
• visto che non si risulta subito proprietari dell’immobile, la sua rendita non incide sul reddito imponibile finché non lo si diventa.

È evidente che il leasing immobiliare è adatto soprattutto a chi vuole ridurre al minimo le spese iniziali, ma non solo: esistono ulteriori agevolazioni per chi ha un reddito massimo di 55000 euro lordi annui e non risulta proprietario di immobili residenziali.

Coloro che possiedono tali requisiti e sottoscrivono entro il 31 dicembre 2020 un leasing prima casa, facendo diventare l’immobile la propria abitazione principale non oltre 1 anno dalla stipula, possono detrarre:

• il 19% dei canoni di leasing e dei costi accessori fino a un massimo di 4000 euro, che salgono a 8000 euro per gli under 35
• il 19% della maxi-rata fino ad un massimo di 10000 euro, che salgono a 20000 euro per gli under 35.

Nel mutuo ipotecario, invece, solo gli interessi passivi sono detraibili: un altro beneficio di cui tenere conto!

Permuta della casa

La permuta è l’opzione che si incontra più raramente, dato che richiede la fortunata combinazione di alcuni fattori, ma quando questa si verifica è l’operazione economicamente più conveniente.

Per procedere alla permuta immobiliare è necessario che due proprietari siano interessati ad acquistare la casa uno dell’altro, di fatto scambiandosi le proprietà. Quando si trova il giusto incrocio di domanda e offerta lo scambio può avvenire addirittura senza passaggio di denaro, tutto dipende dalla differenza di valore tra i due immobili.

La permuta può avere luogo anche tra un privato e una società, ad esempio quando un proprietario cede la sua casa a un’impresa edile in cambio di una nuova costruzione.

Va da sé che la condizione ideale per una permuta è quando questa interessa immobili di pari valore, perché ciò permette di acquistare casa senza liquidità. Inoltre, ricordiamo che la permuta offre anche un risparmio dei costi notarili, dato che l’atto da redigere è unico e le spese vengono divise tra le parti.

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